Bail commercial · Loyer
Indexation du loyer commercial en 2026 : le calcul avec l'ILC
ILC du 2e trimestre 2026 : 137,16. Nouveau loyer = loyer en cours × nouvel indice ÷ ancien indice.
Pour indexer un loyer commercial, on applique la formule loyer en cours × (nouvel ILC ÷ ILC de référence) [2]. Le dernier indice publié est celui du 2e trimestre 2026 : 137,16, soit +0,26 % sur un an [1]. Un loyer de 18 000 € par an indexé sur le 2e trimestre passe ainsi à 18 046,05 €. Et quand l'indice baisse, le loyer doit baisser aussi.
Le dernier ILC : 2e trimestre 2026
L'indice des loyers commerciaux (ILC) est publié par l'Insee chaque trimestre, vers la fin du troisième mois qui suit le trimestre mesuré [1]. Celui du 2e trimestre 2026 est paru le 23 septembre 2026. Le suivant, celui du 3e trimestre 2026, est attendu fin décembre 2026 [1].
| Trimestre | ILC | Sur un an |
|---|---|---|
| 2e trimestre 2024 | 136,72 | +3,73 % |
| 3e trimestre 2024 | 137,71 | +3,03 % |
| 4e trimestre 2024 | 135,30 | +2,01 % |
| 1er trimestre 2025 | 135,87 | +0,96 % |
| 2e trimestre 2025 | 136,81 | +0,07 % |
| 3e trimestre 2025 | 137,09 | -0,45 % |
| 4e trimestre 2025 | 134,62 | -0,50 % |
| 1er trimestre 2026 | 135,26 | -0,45 % |
| 2e trimestre 2026 | 137,16 | +0,26 % |
Trois trimestres de suite, du 3e trimestre 2025 au 1er trimestre 2026, l'indice a reculé sur un an : cela n'était plus arrivé depuis 2015 [1]. Les baux indexés sur ces trimestres ont vu, en principe, leur loyer diminuer.
La formule d'indexation du loyer commercial
La formule est la même pour l'indexation annuelle et pour la révision triennale : nouveau loyer = loyer en cours × (nouvel indice ÷ indice de référence) [2].
- Loyer en cours : le loyer hors taxes et hors charges payé avant l'indexation.
- Indice de référence : celui qui a servi à fixer ou à réviser le loyer la dernière fois.
- Nouvel indice : celui du même trimestre, un an (ou trois ans) plus tard, tel que prévu par la clause du bail.
L'ILC vaut pour les activités commerciales et artisanales. Les autres activités, bureaux et professions libérales notamment, utilisent l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui vaut 138,01 au 2e trimestre 2026 [3].
Exemple 1 : une indexation annuelle à la hausse
Une boulangerie paie 18 000 € HT par an. Son bail prévoit une indexation chaque 1er octobre sur l'ILC du 2e trimestre. L'indice de référence est celui du 2e trimestre 2025 (136,81), le nouvel indice celui du 2e trimestre 2026 (137,16) [1].
18 000 × 137,16 ÷ 136,81 = 18 046,05 € par an, soit 46,05 € de plus sur l'année, ou 3,84 € par mois.
Le guide va plus loin. Six cas chiffrés (indexation, renouvellement plafonné, indemnité d'éviction, charges, dépôt de garantie, congé triennal), cinq courriers types et le tableau des délais : Bail commercial 2027.
Exemple 2 : quand l'ILC baisse, le loyer baisse
Un caviste paie 24 000 € HT par an, indexés chaque 1er avril sur l'ILC du 4e trimestre. Entre le 4e trimestre 2024 (135,30) et le 4e trimestre 2025 (134,62), l'indice a reculé de 0,50 % [1].
24 000 × 134,62 ÷ 135,30 = 23 879,38 €. Le loyer baisse de 120,62 € sur l'année.
Une clause d'échelle mobile doit jouer à la hausse comme à la baisse. La stipulation qui interdit la baisse est réputée non écrite [6], et une clause qui fixe un loyer plancher n'est pas valable non plus [2].
Le piège : ne pas vérifier son avis d'échéance. Une baisse oubliée se répète à chaque terme jusqu'à la prochaine indexation. Gardez la clause du bail, les deux indices et le calcul : ils suffisent à demander la rectification par écrit.
Exemple 3 : la révision triennale
Avec ou sans clause d'indexation, le loyer peut être révisé tous les trois ans, à la demande du bailleur ou du locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice indiquant le montant demandé [2][5]. La hausse est plafonnée à la variation de l'indice depuis la dernière fixation du loyer [2].
Un bail a pris effet le 1er juillet 2023 avec un loyer de 15 000 € HT. Le dernier indice publié à cette date était celui du 1er trimestre 2023 (128,68). En juillet 2026, le dernier indice publié est celui du 1er trimestre 2026 (135,26) [1].
15 000 × 135,26 ÷ 128,68 = 15 767,02 €, soit +5,11 % en trois ans. Le loyer révisé ne peut pas dépasser ce montant, sauf déplafonnement (modification notable des facteurs locaux de commercialité, par exemple), et même alors la hausse est lissée à 10 % par an [2].
La variation de plus d'un quart
Si, par le jeu de la clause d'échelle mobile, le loyer augmente ou diminue de plus d'un quart par rapport au dernier prix fixé, chaque partie peut demander une révision : le juge fixe alors le loyer à la valeur locative [2][5]. Avec l'ILC, ce seuil est loin : entre le 2e trimestre 2020 et le 2e trimestre 2026, l'indice n'a progressé que de 18,84 % [1].
La clause tunnel depuis la loi du 26 mai 2026
La loi de simplification de la vie économique autorise désormais une clause qui encadre, dans les mêmes proportions à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'ILC prise en compte pour l'indexation [4][5]. Selon Service Public, la mesure concerne les baux conclus ou renouvelés à compter du 28 mai 2026 [4].
Exemple : avec un tunnel de 2 % par an, un loyer de 18 000 € indexé sur le 2e trimestre aurait été porté à 18 360,00 € au lieu de 19 187,87 € lors de la poussée de 2023, quand l'ILC prenait 6,60 % sur un an [1]. En contrepartie, une baisse de l'indice est elle aussi limitée à 2 %.
Questions fréquentes
Quel est le dernier indice des loyers commerciaux ?
L'ILC du 2e trimestre 2026, publié le 23 septembre 2026 : 137,16, en hausse de 0,26 % sur un an [1]. Celui du 3e trimestre 2026 paraîtra fin décembre 2026.
Comment calculer l'augmentation de mon loyer commercial ?
Multipliez le loyer en cours par le nouvel indice, puis divisez par l'indice de référence du bail [2]. Prenez bien les deux indices du même trimestre, celui que cite la clause.
Le bailleur peut-il refuser de baisser le loyer quand l'ILC baisse ?
Non, si le bail contient une clause d'indexation : elle doit jouer dans les deux sens. La stipulation qui bloque la baisse est réputée non écrite [6].
ILC ou ILAT : quel indice pour mon bail ?
L'ILC pour une activité commerciale ou artisanale, l'ILAT pour les activités tertiaires (bureaux, professions libérales, entrepôts logistiques) [2]. C'est la clause du bail qui désigne l'indice.
L'indexation du loyer commercial est-elle automatique ?
Oui avec une clause d'échelle mobile, aux dates prévues par le bail. La révision triennale, elle, doit être demandée par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice [2].
Le guide
Bail commercial 2027
Signer, renouveler, réviser le loyer, céder ou quitter son local : le mode d'emploi du locataire commerçant ou artisan. Le chapitre 4 traite l'indexation, l'ILC, l'ILAT et la révision triennale ; l'annexe 1 donne cinq courriers types, dont la demande de révision.
Édition PDF sans DRM de 104 pages, extrait gratuit sur la page Payhip.
Aussi sur ce site
- Dépôt de garantie du bail commercial : le plafond d'un trimestre et la restitution en 3 moisCe que change la loi du 26 mai 2026, avec les dates et trois exemples.
Sources
- Insee, Informations rapides n° 227, « Indice des loyers commerciaux (ILC) – deuxième trimestre 2026 », 23 septembre 2026, série depuis 2020.
- Service Public Entreprendre, « Bail commercial : fixer et réviser le loyer » (F33302), vérifié le 28 mai 2026.
- Service Public Entreprendre, « Révision des baux commerciaux et professionnels : les indices du deuxième trimestre 2026 sont parus » (A18980).
- Service Public Entreprendre, « Loi de simplification de la vie économique : bail commercial, ce qui change » (A18929), 29 mai 2026.
- Code de commerce, articles L145-38 (révision triennale), L145-38-1 (clause tunnel) et L145-39 (clause d'échelle mobile), Légifrance.
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2016, n° 14-24.681 (clause d'indexation jouant seulement à la hausse).
Chiffres vérifiés le 7 novembre 2026. Exemples : loyers et activités fictifs, indices officiels. Ce texte est une information générale, pas un conseil juridique individuel.